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Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants :

• Commerçant (entrepreneur individuel)

• Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail

• Associé unique d'une EURL.

Il doit être dans l'une des situations suivantes :

• Soit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

• Soit avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité au cours du bail.

Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur.

Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes :

• Non-respect par le bailleur des obligations liées au bail commercial :par exemple le bailleur n'a pas pris en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvre

• Délivrance d'un local qui n'est pas conforme à sa destination puisqu'il ne respecte pas les normes de sécurité en matière d'incendie

Celle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité.

En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.

Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.

La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.

Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord.

En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie.

De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail.

La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.

Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire.

Il s'agit par exemple des faits suivants :

• Absence d'assurance

• Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire

• Absence d'exploitation du commerce

• Non-paiement des loyers

Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.

Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire.

Une clause du bail commercial interdit au locataire de sous-louer le fonds. Si le locataire sous-loue le local, le bailleur peut se fonder sur la clause résolutoire pour demander la résiliation du bail.

Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.

Le commandement doit mentionner les éléments suivants :

• Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)

• Commandement à cesser le non-respect du bail

• Mention d'un délai d'1 mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.

Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.

En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.

Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.

Le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.

La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur.

En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie

De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail.

La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.